2011年一级建造师工程法规及相关知识辅导精华(85)
三、标的物毁损灭失风险的承担
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险白合同成立时起由买受人承担。对于需要运输的标的物，当事人没有约定交付地点或者约定不明确，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。出卖人依约将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险白违反约定之日起由买受人承担。
出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
四、特殊买卖合同的规定
（一）凭样品买卖
凭样品买卖，是指标的物的品质须与特定的样品品质一致的买卖。
凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。
（二）试用买卖
试用买卖，是指出卖人将标的物交给买受人试用，买受人在试用期间决定是否购买的买卖。
试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，由出卖人确定。试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
（三）招标投标买卖
招标投标买卖，是指出卖人采用招标的方式向投标人出售标的物，投标人编制标书参与竞买，招标人根据评标报告确定中标人的特殊买卖形式。
招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。《招标投标法》中对与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，作出了明确规定。
（四）拍卖
拍卖，是指以公开竞价的方式，将标的物出售给应价最高的竞买人的买卖方式。拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照《拍卖法》等法律、行政法规的规定执行。
（五）易货买卖
易货买卖，是指买卖双方以物易物的买卖。一方交付给对方的货物，即是自己取得对方货物支付的特殊对价。对价是指当事人一方在获得某种利益时，必须给付对方相应的代价。
按照《合同法》的规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
五、孳息的归属和买卖合同的解除
1．孳息的归属
标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
所谓法定孳息，是指基于法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、出借人根据贷款合同取得的利息等。
2．买卖合同的解除
因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的．|Ln卖人有权要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
【案例】
1．背景
甲继承了一套房屋，在办理产权登记前以一纸协议将房屋出卖并交付给乙。自己办理产权登记后，又将该房屋出卖给丙并办理了所有权转移登记。
2．问题
(1)在办理继承登记前，甲对房屋享有所有权吗？
(2)甲与乙、丙之间的房屋买卖合同是否有效，为什么？
3．分析
(1)在办理继承登记之前，甲已经取得了该房屋的所有权。《物权法》第29条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”《继承法》第2条规定，“继承从被继承人死亡时开始。”甲取得房屋所有权是自被继承人死亡开始的，即使没有办理登记，仍然取得了房屋所有权。
(2)甲与乙、丙之间的房屋买卖合同有效。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，甲与乙的买卖合同有效，只是房屋所有权尚未发生转移。由于债具有相容性，在一个标的物上可以同时存在几个债权债务关系。甲享有继承房屋的所有权，在已经办理了产权转移登记的情况下，甲有权与丙签订买卖合同。虽然，甲存在一房二卖的情况，但每个买卖合同都是有效的。甲是房屋的所有权人，其和丙签订合同出卖自己的房屋并办理了过户登记手续，丙因此取得房屋的所有权。同时，由于甲无法向乙履行买卖合同交付标的物义务，应承担违约责任。
