租赁合同的法律规定12304034
《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
一、租赁合同的法律特征
租赁合同具有如下法律特征：
(一)租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同
在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
（二）租赁合同是诺成合同
租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立，
（三）租赁合同是双务、有偿合同
在租赁合同中，双方当事人互享权利、互负义务，一方权利的实现有赖于对方履行约定及法定的义务。同时，承租人须向出租人支付租金。
二、租赁合同的内容和类型
（一）租赁合同的内容
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
（二）租赁合同的类型
租赁合同根据租赁标的物不同，可分为动产租赁和不动产租赁。此外，根据是否约定租赁期限，还可分为定期租赁和不定期租赁。
l.定期租赁
租赁合同可以约定租赁期限，但租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
2．不定期租赁
不定期租赁分为两种情形：一种是当事人没有约定租赁期限；另一种是定期租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效．但租赁期限为不定期。
此外，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但H{租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
三、租赁合同当事人的权利义务
（一）出租人的义务
1．交付出租物的义务
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
2．维修租赁物的义务
除当事人另有约定的外，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务，承租人可以自行维修．维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，应当相应减少租金或者延长租期。
3．权利瑕疵担保的义务
在租赁期间，出租人应当担保没有第三人对租赁物主张权利。如果因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
4．物的瑕疵担保义务
出租人应当担保租赁物质量完好，不存在影响承租人正常使用的瑕疵。当然，若承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在，则不应受此约束。
当租赁物危及承租人的安全或者健康时，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
5．保证承租人优先购买权的义务
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
6．保证共同居住人继续承租的义务
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、亲属关系为限。
（二）承租人的义务
1．支付租金的义务
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付．剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2．按照约定使用租赁物的义务
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，应当按照租赁物的性质使用。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3．妥善保管租赁物的义务
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
4．有关事项通知的义务
在租赁期间，遇到租赁物需要维修、第三人主张权利及其他涉及租赁物的相关事项，承租人应当及时通知出租人。
5．返还租赁物的义务
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
6．损失赔偿的义务
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
四、租赁合同的其他规定
在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
【案例】
1．背景
某开发公司经与某银行协商，将其所有的一座写字楼抵押给该银行。抵押登记完成后，该开发公司又将写字楼出租。当偿还银行借款本息期限届满时，因无力清偿，开发公司与银行协商，将该写字楼作价折抵给银行。银行获得该写字楼的所有权后，拟自行使用，故向各承租人发出解除租赁合同的书面通知。各租户认为租赁合同尚未到期，拒绝搬出。
2．问题
(1)开发公司在将写字楼抵押后又将其出租的行为是否有效？
(2)银行是否有权解除租赁合同？
(3)如果开发公司是将已出租的写字楼向银行设定抵押，情形又将如何？
3．分析
(1)出租行为有效。抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的使用、占有、收益和处分的权利。抵押人将抵押物出租，属于对抵押物行使收益权的行为。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第66条肯定了抵押人的出租权，但抵押人对承租人有告知义务，否则将对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
(2)银行有权解除租赁合同。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已、出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于抵押权设定于前，租赁权设定于后，银行受让该楼的所有权后，原先的租赁合同对其无约束力，银行有权解除租赁合同。若抵押人未告知承租人该写字楼已抵押的事实，抵押权人处分抵押物后，由抵押人向承租人承担违约责任。
(3)如果开发公司是将已出租的写字楼向银行设定抵押的，由于租赁权设定于前，抵押权设定于后，根据《物权法》第190．条的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”银行便无权解除租赁合同。
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